Một số câu hỏi của người dùng liên quan đến pháp luật AI Luật
- Trợ lý ảo LuatVietnam.vn trả lời. Cùng khám phá khả năng phân tích và trả lời
AI Luật trong phần tổng hợp dưới đây.
Lưu ý: Toàn bộ nội dung trả lời cho các câu hỏi dưới đây đều
do AI Luật - Trợ lý ảo LuatVietnam.vn cung cấp. AI Luật đang từng bước hoàn thiện
mỗi ngày nên có thể mắc lỗi. Bạn hãy cân nhắc kỹ và kiểm tra lại những thông
tin quan trọng khi tham khảo.
Câu hỏi: Anh A ký hợp đồng viết tay mua căn hộ chung cư B với giá thỏa thuận là
3,5 tỷ đồng. Tại thời điểm ký kết, anh A có trả trước cho anh B 3 tỷ đồng, 500
triệu đồng còn lại các bên hẹn khi nào làm thủ tục đăng ký xong thì A sẽ thanh
toán. Nay, do giá nhà tăng cao, B không muốn bán nhà nữa với lý do hợp đồng mua
bán này các bên chưa công chứng nên không có hiệu lực. Hãy cho biết:
- a. Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực pháp luật hay chưa? Cá nhân tôi cho rằng, hợp đồng mua bán nhà giữa A và B đã có hiệu lực pháp luật, theo điều 117 BLDS 2015 có đủ 3 điều kiện:
- (1) Chủ thể, các bên đều đủ điều kiện để thực hiện giao dịch dân sự;
- (2) Các bên tham gia hoàn toàn tự nguyện mục đích và nội dung: mua bán nhà với giá 3.5 tỷ là không phạm vào điều cấm của pháp luật
- (3) Hai bên đã có hợp đồng viết tay và không có công chứng là không đúng hình thức theo khoản 2 điều 129 BLDS 2015, tuy nhiên theo khoản 1 điều 129 BLDS thì hợp đồng không đúng hình thức nhưng 1 hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ thì tòa án sẽ công nhận hiệu lực của hợp đồng đó => Hợp đồng mua bán giữa A và B có hiệu lực.
- b. Anh B có bắt buộc phải giao nhà cho A hay không?
Al Luật trả lời:
-Căn cứ vào Điều 430 Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 thì hợp đồng mua bán tài sản (bao gồm cả nhà ở) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và các luật khác có liên quan.
-Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán nhà ở, pháp luật quy định về hình thức bắt buộc phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt). Cụ thể:
- Căn cứ vào khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở, số 65/2014/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 đến ngày 01/08/2024 thì: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
- Từ ngày 01/08/2024, căn cứ vào khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở, số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì: “Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
- Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh A và anh B là hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc thuộc trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực).
-Tuy nhiên, theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.2, mục 2, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao có hiệu lực từ ngày 03/06/2003, đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về hình thức của hợp đồng, khi có tranh chấp và theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án sẽ buộc các bên phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn một tháng, kể từ ngày Tòa án ra quyết định, để thực hiện các thủ tục hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu hết thời hạn mà các bên không thực hiện thì Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Trả lời cho từng ý:
a. Hợp đồng mua bán nhà giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay chưa?
- Hợp đồng mua bán nhà ở giữa A và B là hợp đồng viết tay, chưa được công chứng/chứng thực nên về nguyên tắc chưa có hiệu lực pháp luật.
- Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (ví dụ: đã giao nhận nhà, đã thanh toán phần lớn tiền mua bán), khi có tranh chấp và một bên yêu cầu, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng và buộc các bên hoàn thiện thủ tục công chứng/chứng thực trong thời hạn nhất định. Nếu các bên không thực hiện thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.
- Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở giữa A và B chưa có hiệu lực pháp luật do chưa được công chứng/chứng thực, nhưng nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng và buộc các bên hoàn thiện thủ tục về hình thức.
b. Anh B có bắt buộc phải giao nhà cho A hay không?
- Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa A và B chưa được công chứng/chứng thực thì về nguyên tắc, anh B chưa bắt buộc phải giao nhà cho A.
- Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ (A đã trả 3 tỷ/3,5 tỷ đồng), khi có tranh chấp, Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng và buộc các bên hoàn thiện thủ tục công chứng/chứng thực. Khi hợp đồng được công nhận có hiệu lực, anh B sẽ phải thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho A theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nếu anh B không thực hiện nghĩa vụ giao nhà mà không có lý do chính đáng, A có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu thực hiện hợp đồng.
Tóm lại:
- Hợp đồng mua bán nhà ở giữa A và B chưa có hiệu lực pháp luật do chưa được công chứng/chứng thực, nhưng nếu các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng và buộc các bên hoàn thiện thủ tục về hình thức.
- Anh B có thể bị buộc phải giao nhà cho A nếu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng và các bên hoàn thiện thủ tục công chứng/chứng thực theo quy định.
Bạn nên lưu ý, kể từ ngày 01/08/2024, Luật Nhà ở 2023 có hiệu
lực, các quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở vẫn tiếp tục được siết chặt,
bắt buộc phải công chứng/chứng thực (trừ một số trường hợp đặc biệt).
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét