4.2.1.1. Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở

4.2.1.1. Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở

· Trường hợp áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014, để xác định điều kiện công nhận hợp đồng mua bán nhà ở phải căn cứ: Điều 117, Điều 129 BLDS 2015; Điều 118, Điều 119, Điều 121, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

· Trường hợp áp dụng pháp luật khác (BLDS 1995, BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Pháp lệnh về hợp đồng dân sự 1991, Pháp lệnh Nhà ở 1991) thì dẫn chiếu những điều tương ứng về điều kiện công nhận hợp đồng để xác định.

· Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS 2015.

· Hình thức của hợp đồng:

- Hợp đồng lập thành văn bản;

- Hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực; trường hợp hợp đồng không công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.

· Lưu ý:

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:

+ Theo Luật Nhà ở 2005, quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở;

+ Theo Luật Nhà ở 2014, quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014).

- Trường hợp hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực. Đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 123 và Điều 124 của BLDS 2015 thì không quy định thời hiệu;

- Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở với trường hợp giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/1991:

+ Hình thức của hợp đồng không đúng quy định tại thời điểm giao kết cũng vẫn được công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Ø Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà;

Ø Bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà.

+ Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đã được hoàn tất thì coi như hợp đồng có hiệu lực (buộc phải thực hiện những gì chưa thực hiện) mà không phải xét về hình thức của hợp đồng (khoản 3 Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10).