4.1. Áp dụng pháp luật tương ứng với thời điểm giao dịch

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

4.1. Áp dụng pháp luật tương ứng với thời điểm giao dịch

· Trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước ngày 01/7/1991 không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia thì áp dụng:

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10;

- Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC;

- Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 của TANDTC.

· Trường hợp mua bán nhà ở xảy ra trước ngày 01/7/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia thì áp dụng:

- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11.

· Trường hợp mua bán nhà ở từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 áp dụng:

- Pháp lệnh về nhà ở;

- Pháp lệnh hợp đồng dân sự;

- Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở.

· Trường hợp mua bán nhà ở từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2006 áp dụng:

- BLDS 1995;

- Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

· Trường hợp mua bán nhà ở từ ngày 01/01/2006 đến trước ngày 01/7/2006 áp dụng:

- BLDS 2005;

- Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

· Trường hợp mua bán nhà ở từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2015 áp dụng:

- BLDS 2005;

- Luật Nhà ở năm 2005 (Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2009; Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2009);

- Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP.

· Trường hợp mua bán nhà ở từ ngày 01/7/2015 đến nay áp dụng:

- Luật Nhà ở 2014;

- BLDS 2005 (đối với hợp đồng mua bán nhà ở trước ngày 01/01/2017 thực hiện theo khoản 1 Điều 688 BLDS 2005).

· Lưu ý:

• - Trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật Nhà ở;
• - Cùng với những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Thẩm phán cần phải áp dụng những quy định khác có liên quan. Các quy định pháp luật liên quan thường là những quy định liên quan đến xác định tư cách chủ thể của hợp đồng, liên quan đến quy định về sở hữu chung; phổ biến nhất là những quy định của pháp luật về thừa kế, pháp luật về hôn nhân và gia đình;
• - Khi áp dụng các quy định pháp luật có liên quan, nguyên tắc chung vẫn là áp dụng pháp luật ở thời điểm giao dịch (giao kết hợp đồng mua bán). Tuy vậy, có trường hợp phải áp dụng pháp luật ở thời điểm nhà ở được tạo lập hoặc chuyển dịch sở hữu để xác định chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở. Ví dụ: Văn bản tự chia nhà ở của vợ chồng ở thời điểm năm 1995 không có giá trị pháp luật (không phù hợp với Luật HN&GĐ 1986) nhưng văn bản tự chia nhà ở của vợ chồng vào năm 2001 là hợp pháp (phù hợp Luật HN&GĐ 2000) và bên được chia hoàn toàn được tự mình bán phần nhà ở đó.