2.2.10. Về quyền bề mặt

2.2.10. Về quyền bề mặt

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì người có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền bề mặt trên thửa đất, mặt nước của mình cho chủ thể khác. Trong trường hợp này, chủ thể quyền bề mặt có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật dân sự, theo đó, họ có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật dân sự, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan; có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập; trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

• Ví dụ 1: Ông A có quyền sử dụng đất trên thửa đất rộng 500 m2, thay vì ký hợp đồng thuê khoán với B (đã có quy định cụ thể trong Luật đất đai), ông A và B đã có thỏa thuận về việc A chuyển nhượng quyền bề mặt cho B với đầy đủ các quyền, nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự trong thời hạn 50 năm, phù hợp với mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Ông B sau khi tiếp nhận quyền bề mặt đã xây dựng nhà chung cư để bán các căn hộ chung cư trên đó cho các chủ thể khác. Về nguyên tắc, theo quy điṇh của BLDS năm 2015, các chủ thể khác được sở hữu căn hộ chung cư đã mua của B trong điều kiện và phạm vi tương ứng với quyền bề mặt mà A đã chuyển giao cho B.
• Ví dụ 2: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho X đầu tư dự án nông nghiệp theo mô hình sản xuất hàng hóa trên thửa đất rộng 300 ha (thuộc quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của 500 hộ dân). Trường hợp này, theo quy định của BLDS năm 2015, thay vì giải pháp nhà nước thu hồi đất của 500 hộ dân nói trên giao cho X hoặc thay vì X phải ký hợp đồng thuê khoán quyền sử dụng đất đối với 500 hộ dân thì có thể cho phép 500 hộ dân nói trên chuyển giao quyền bề mặt cho X sử dụng trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư và được trả tiền quyền bề mặt hoặc lựa chọn việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dự án đầu tư nông nghiệp của X. Hết thời hạn đầu tư, X phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho 500 hộ dân, đồng thời phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình.

Đề xuất, kiến nghị:

• Đây là cách tiếp cận mới, rất quan trọng, liên quan chặt chẽ đến pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch... nên cần được cụ thể hóa trong các VBQPPL này để vừa bảo đảm quyền, lợi ích của người sử dụng đất, chủ thể có quyền bề mặt vừa bảo đảm được quy định của Hiến pháp, Luật đất đai về việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý, bảo đảm sự ổn định trật tự xã hội trong các quan hệ liên quan. Trong đó, cần tách bạch giữa quan hệ trong hợp đồng thuê khoán và quan hệ trong quyền bề mặt.