III. Kiến nghị:

III. Kiến nghị:

Căn cứ các nội dung mà Sở Tài chính đã phân tích, báo cáo tại mục II công văn này, Sở Tài chính kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố các nội dung sau:

1. Không có cơ sở xem xét xử lý chuyển tiếp đối với pháp lý là Bản chấp thuận đầu tư dự án số 273/KHĐT-XD ngày 25/9/2001 do Sở Kế hoạch và Đầu tư (nay là Sở Tài chính) cấp cho Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận, vì Bản chấp thuận đầu tư này chỉ là văn bản chấp thuận địa điểm, làm cơ sở thực hiện thủ tục về giao đất và việc giao đất đã hoàn thành; do đó không đủ cơ sở để xem xét chuyển tiếp theo quy định tại Điều 77 Luật Đầu tư năm 2020 theo như hướng dẫn của các Bộ ngành Trung ương.

2. Dự án hạ tầng kỹ thuật chính hiện không còn bất kỳ pháp lý nào về đất đai do Quyết định số 7446/QĐ-UB ngày 11/12/2001 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc giao đất cho Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái đã bị thu hồi, hủy bỏ bởi Quyết định số 5995/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

3. Về phương án xử lý đối với các dự án thành phần:

• Đối với các Nhà đầu tư dự án thành phần đã có quyết định giao đất: do Quyết định giao đất cho các nhà đầu tư dự án thành phần được căn cứ bởi Quyết định số 7446/QĐ-UB ngày 11/12/2001 của Ủy ban nhân dân Thành phố đã bị thu hồi, hủy bỏ nên cần phải rà soát lại hiệu lực pháp lý của các Quyết định giao đất cho các chủ đầu tư dự án thành phần. Trong trường hợp các Quyết định giao đất vẫn có giá trị pháp lý tại thời điểm hiện nay và Nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện dự án, Nhà đầu tư nghiên cứu quy định pháp luật để lập hồ sơ đề nghị chấp thuận/điều chỉnh chủ trương đầu tư thực hiện dự án, nộp tại Sở Tài chính để được xem xét, giải quyết theo quy định.
• Đối với các Nhà đầu tư dự án thành phần chưa có quyết định giao đất: tại thời điểm hiện nay, không có bất kỳ tài liệu nào chứng minh nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án. Do đó, Sở Tài chính không có cơ sở tham mưu Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Trong trường hợp Nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện dự án, kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố giao Sở Nông nghiệp và Môi trường nhà đầu tư căn cứ quy định tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện theo quy định.

4. Về phương án lựa chọn Nhà đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính:

• Đối với phương án giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện việc chọn doanh nghiệp khác có khả năng và năng lực về tài chính làm nhà đầu tư hạ tầng chính, căn cứ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không có cơ sở pháp lý để lựa chọn nhà đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính với bất kỳ hình thức lựa chọn nhà đầu tư nào (đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư).
• Đối với đề xuất của Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng tại Tờ trình số 106/TTr-UBND-KTHTĐT ngày 12/11/2025:
• Hiện nay, Ủy ban nhân dân Thành phố chưa phê duyệt Đề án thành lập Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng phường Bình Trưng.
• Tại Tờ trình số 106/TTr-UBND-KTHTĐT, Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng chưa nêu rõ căn cứ pháp lý để đề xuất phương án giao Ban Quản lý dự án Đầu tư xây dựng của phường thực hiện dự án bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính từ nguồn tạm ứng ngân sách nhà nước, trong điều kiện tất cả các nhà đầu tư dự án thành phần có văn bản thống nhất cam kết đóng góp nghĩa vụ tài chính liên quan để được thực hiện đấu nối hoặc sử dụng sau này; đồng thời, như đã nêu trên, các một số Công ty hiện tại vẫn chưa hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất để thực hiện dự án nên rất khó trong việc đề nghị các Công ty cam kết đóng góp nghĩa vụ tài chính.
• Phần hạ tầng kỹ thuật chính của dự án toàn khu 149,36 ha thuộc cả 02 địa bàn phường Bình Trưng và phường Cát Lái; do đó, cần rà soát lại cơ sở pháp lý trong việc lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật chính và nguồn vốn thực hiện dự án trong trường hợp này.
• Tuy nhiên, căn cứ theo tình hình thực tế của dự án hiện nay, Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng có thể nghiên cứu triển khai việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính của dự án theo các phương án sau:
• * Phương án 1: Nhà đầu tư các dự án thành phần nếu được tiếp tục thực hiện dự án thì tự đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, các nhà đầu tư thực hiện các dự án thành phần chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng kết nối trong phạm vi dự án của mình, bảo đảm phù hợp với quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Về ưu điểm: không phải tổ chức lựa chọn một đơn vị để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính cho toàn khu - vấn đề khó khăn, vướng mắc đã kéo dài của dự án; đồng thời giảm áp lực bố trí vốn từ ngân sách nhà nước.
• Về hạn chế: phương án tồn tại một số hạn chế như sau:
• (1) Khó bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính trên phạm vi toàn khu diện tích 149,36 ha do sự khác nhau về tiến độ triển khai trước- sau giữa các dự án thành phần;
• (2) Khó đạt được sự thống nhất, phối hợp giữa các nhà đầu tư, do sự khác nhau về quy hoạch chức năng sử dụng đất (đất ở, thương mại - dịch vụ, giáo dục, y tế, ...) tại từng khu đất, dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật không đồng đều, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư chung của toàn khu.
• * Phương án 2: Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính toàn khu bằng vốn từ ngân sách nhà nước. Cụ thể, lựa chọn cơ quan nhà nước (Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân phường) làm chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính cho toàn khu diện tích 149,36 ha bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Các nhà đầu tư các dự án thành phần, sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật, trên cơ sở giá đất được xác định sau khi đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
• Về ưu điểm:
• (1) Đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính cho toàn khu, góp phần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đã kéo dài nhiều năm của dự án;
• (2) Bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án thành phần;
• (3) Ngân sách nhà nước được hoàn trả thông qua nguồn thu từ nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, bảo đảm nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn ngân sách nhà nước hiệu quả, không gây thất thoát.
• Về hạn chế: cơ quan được giao làm chủ đầu tư phải lập phương án đầu tư, trình cơ quan có thẩm quyền thu hồi và giao đất, đề xuất phương án bố trí vốn chi tiết, trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định việc bố trí ngân sách để thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về đầu tư công.

5. Kiến nghị:

Từ các nội dung phân tích nêu trên, để có cơ sở tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với Dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, diện tích 149,36ha (Khu 154ha cũ), phường Bình Trưng - Cát Lái, Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Tài chính kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố:

• 5.1. Giao Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng, Ủy ban nhân dân phường Cát Lái:
• Làm việc với các nhà đầu tư dự án thành phần, người dân tại dự án để tổng hợp thông tin, thống nhất về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, đóng góp kinh phí, phương án đấu nối từ dự án thành phần vào hạ tầng kỹ thuật chính toàn khu,... trên cơ sở đó lập phương án chi tiết về triển khai đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính của toàn khu 149,36 ha, phường Bình Trưng - Cát Lái, Thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo không gây thất thoát ngân sách nhà nước, không ảnh hưởng quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, người dân tại dự án.
• Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân phường Cát Lái để thống nhất về phương án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính đối với phần hạ tầng thuộc địa bàn quản lý của từng phường; đảm bảo tính đồng bộ và phù hợp quy định.
• Phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát các ranh đất đã được giao đất trước đây với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt; trường hợp có sự chồng lấn, không thống nhất thì lập phương án điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp.
• Trong quá trình triển khai thực hiện các nhiệm vụ nêu trên, trường hợp có phát sinh khó khăn, vướng mắc vượt thẩm quyền thì tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chỉ đạo.
• 5.2. Giao Sở Nông nghiệp và Môi trường:
• Rà soát lại cơ sở pháp lý và hiệu lực của các Quyết định giao đất do Ủy ban nhân dân Thành phố giao cho các nhà đầu tư dự án thành phần trong trường hợp căn cứ pháp lý để ban hành là Quyết định số 7446/QĐ-UB ngày 11/12/2001 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc giao đất cho Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái đã bị thu hồi, hủy bỏ; đề xuất hướng xử lý (nếu có).
• Hướng dẫn các nhà đầu tư đã được giao đất và chưa được giao đất nhưng có nhu cầu thực hiện dự án thực hiện các thủ tục về đất đai, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành và trình tự, thủ tục đăng ký thực hiện theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
• 5.3. Giao Công ty TNHH Một thành viên Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận:
• Phối hợp, báo cáo chi tiết cho Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng, Ủy ban nhân dân phường Cát Lái về các công việc đã triển khai thực hiện tại thời điểm được Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận làm nhà đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính đến thời điểm hiện nay
• Chủ trì, phối hợp với các nhà đầu tư dự án thành phần:
• Khẩn trương hoàn tất công tác quyết toán phần kinh phí dự án bồi thường, thu hồi đất và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính Khu dân cư 149,36 ha (khu 154ha cũ) phường Bình Trưng Đông - Cát Lái đã thực hiện trước đây trên cơ sở phân định hợp lý, rõ ràng, công khai minh bạch nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở triển khai tiếp thực hiện các bước tiếp theo.
• Trao đổi, giải thích và làm việc với người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án để đề xuất phương án giải quyết dứt điểm đối với các hợp đồng góp vốn, mua bán,... đã ký kết; tránh phát sinh khiếu nại, khiếu kiện đông người.
• 5.4. Đề nghị các Nhà đầu tư dự án thành phần:
• Đối với các trường hợp đã được Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định giao đất và không bị ảnh hưởng bởi quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân Thành phố tiếp tục rà soát và thực hiện các thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng,... theo đúng quy định pháp luật.
• Đối với các trường hợp chưa có quyết định giao đất nhưng có nhu cầu tiếp tục được thực hiện dự án nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành và liên hệ Sở Nông nghiệp và Môi trường để được hướng dẫn đăng ký thực hiện theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; làm cơ sở thực hiện các thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng,... theo quy định.
• 5.5. Các Sở ngành có liên quan căn cứ chức năng nhiệm vụ để hướng dẫn, kiểm tra, giám sát, đảm bảo việc thực hiện dự án theo đúng quy định pháp luật hiện hành. Sở Tài chính kính báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chỉ đạo (đính kèm dự thảo công văn chỉ đạo của Ủy ban nhân dân Thành phố)./.