I. Tóm tắt thông tin về dự án

I. Tóm tắt thông tin về dự án

• Qua rà soát, trước đây Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) đã thành lập Tổ Công tác liên ngành thực hiện kiểm tra toàn bộ dự án 154 ha phường Bình Trưng Đông - Cát Lái, Quận 2 (Theo Quyết định số 1450/QĐ-UBND ngày 30/3/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố) và đã có Công văn số 10056/STNMT-TTr ngày 20/11/2019, Công văn số 3288/STNMT-TTr ngày 29/4/2022 trình Ủy ban nhân dân Thành phố về kết quả rà soát Dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái diện tích 149,36ha (Khu 154ha cũ), phường Bình Trưng, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Ngày 12/11/2025, Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng có Tờ trình số 106/TTr-UBND-KTHTĐT ngày 12/11/2025 trình Ủy ban nhân dân Thành phố về đề xuất các giải pháp tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho các nhà đầu tư dự án thành phần tại dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái diện tích 149,36ha (Khu 154ha cũ).

Căn cứ nội dung tổng hợp rà soát của Sở Nông nghiệp và Môi trường và Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng tại các công văn nêu trên, Sở Tài chính báo cáo về pháp lý và quá trình thực hiện dự án như sau:

1. Về pháp lý của dự án:

• Ngày 21/02/1998, Kiến trúc sư trưởng Thành phố có Quyết định số 2414/KTST-QH về việc duyệt đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất 1/2000 khu giãn dân Quận 1 tại phường Bình Trưng Đông và phường Cát Lái, Quận 2 (diện tích khu đất quy hoạch là 150,40 ha).
• Ngày 18/01/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố có Công văn số 120/VP-ĐT về việc triển khai dự án khu dân cư 154ha Bình Trưng Đông, quận 2. Theo đó, Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận đề nghị của Ủy ban nhân dân quận 2 tại Tờ trình số 06/TT-UB ngày 08/01/2001 về 14 nhà đầu tư tham gia dự án thành phần1 và giao Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận làm nhà đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính của dự án. Công ty Xây dựng Kinh doanh nhà Phú Nhuận cần lập ngay dự án đầu tư hạ tầng trục chính trình duyệt nhằm xác định mức vốn góp, thời gian góp vốn của các đơn vị tham gia đầu tư... Nếu trong thời gian 6 tháng kể từ ngày có công văn mà các đơn vị không triển khai thực hiện đúng quy định thì Ủy ban nhân dân quận 2 sẽ đề xuất để Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét duyệt nhà đầu tư mới.
• Ngày 25/09/2001, Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp Bản chấp thuận dự án đầu tư số 273/KHĐT-XD cho Nhà đầu tư là Công ty Phú Nhuận để thực hiện dự án “Xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, Quận 2”; trong đó quy định nguồn vốn là “Vốn đóng góp từ các doanh nghiệp tham gia đầu tư khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái Quận 2” (Diện tích đất giao là 150,40ha).
• Ngày 12/11/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 7446/QĐ-UB về việc giao đất cho Công ty Phú Nhuận để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái; trong đó có nội dung: “Điều 1: Thu hồi 1.233.273m2 đất (một triệu hai trăm ba mươi ba ngàn hai trăm ba mươi bảy mét vuông) tại phường Bình Trưng Đông, và phường Cát Lái, quận 2 (đã trừ 66.500 m2 đất quốc phòng). Giao cho Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận 1.369.645 m2 (một triệu ba trăm sáu mươi chín ngàn sáu trăm bốn mươi lăm mét vuông) gồm 1.225.523m2 thu hồi và 144.122 m2 là đường, rạch không thu hồi nay giao cho đơn vị để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông- Cát Lái, quận 2. Phần diện tích chênh lệch 136.372m2 (một trăm ba mươi sáu ngàn ba trăm bảy mươi hai mét vuông) giữa diện tích thu hồi và giao là do có 144.122m2 là rạch không thu hồi nay giao đơn vị sử dụng và 7.750m2 thuộc lộ giới đường giao thông do Nhà nước quản lý. Sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận phải bàn giao toàn bộ diện tích đất trên cho Ủy ban nhân dân Thành phố để quyết định việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có chức năng đầu tư các dự án thành phần theo quy hoạch được duyệt và theo quy định”.
• Ngày 18/12/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 8570/QĐ-UB về việc điều chỉnh, di chuyển các hộ dân cư, cơ quan, đơn vị, vật kiến trúc khác và bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, tái định cư trong dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái.
• Ngày 27/10/2004, Hội đồng bồi thường dự án có Phương án 123/PA-HĐBT bồi thường, hỗ trợ, thiệt hại và tái định cư dự án đầu tư xây dựng hạ tầng chính khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, được Ủy ban nhân dân quận 2 phê duyệt tại Quyết định 798/QĐ-UB ngày 07/02/2006.
• Ngày 30/09/2013, Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định số 5389/QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư 149,36ha (khu 154ha cũ) phường Bình Trưng Đông - Cát Lái, Quận 2 (Quy hoạch sử dụng đất - kiến trúc – giao thông).
• Ngày 31/12/2013, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 7318/QĐ-UBND về duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (quy hoạch phân khu) tỷ lệ 1/2000 khu dân cư 149,36ha (khu 154ha cũ) phường Bình Trưng Đông - Cát Lái, Quận 2 (Nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thuật).
• Ngày 09/12/2014, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 5995/QĐ-UBND về thu hồi, hủy bỏ Quyết định số 7446/QĐ-UB ngày 11/12/2001 của Ủy ban nhân dân thành phố; trong đó, mục 2 và mục 3 có nội dung:

• “2. Lý do thu hồi, hủy bỏ: Dự án được giao đất từ năm 2001 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn tất thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• 3. Đối với các dự án đã có Quyết định giao đất trước đây không bị ảnh hưởng bởi Quyết định này; các dự án thành phần còn lại chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất, nếu các nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện dự án thì thực hiện theo quy định hiện hành”.

2. Về dự án hạ tầng kỹ thuật chính do Công ty Phú Nhuận làm Nhà đầu tư

2.1. Về thông tin tình hình đã triển khai thực hiện:

• Tại Công văn số 10056/STNMT-TTr ngày 20/11/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo: “... quỹ đất đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính chiếm diện tích 53,07ha; trong đó đất giao thông chiếm 26,44ha, đất cây chiếm 18,31ha, đất công trình công cộng chiếm 8,32ha”. Tuy nhiên, theo Phụ lục đính kèm theo tại Công văn số 3288/STNMT-TTr ngày 29/04/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường, phần diện tích hạ tầng chính do Công ty Phú Nhuận làm nhà đầu tư có diện tích là 44,446ha.
• Về thông tin tình hình đã triển khai thực hiện: hiện nay, Công ty TNHH Một thành viên Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận đã thực hiện đầu tư xây dựng một phần đường số 6A dài 782m, lộ giới 20m (4,5m - 11m - 4,5m) với tổng mức đầu tư 11.277.561.000 đồng (trong đó, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính đã bồi thường là khoảng 21,741ha/44,446ha (đạt 48,92%), diện tích còn lại chưa bồi thường là 22,705ha/44,446ha).

2.2. Về khó khăn vướng mắc của dự án hạ tầng kỹ thuật chính:

• Theo nội dung tại công văn số 10056/STNMT - TTr ngày 20/11/2019 của Sở Tài nguyên và Môi trường, dự án hạ tầng kỹ thuật chính do Công ty Phú Nhuận thực hiện gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, cụ thể:
• + Pháp luật không quy định các biện pháp chế tài buộc nhà đầu tư thành phần đóng góp kinh phí để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng hạ tầng kỹ thuật, việc đóng góp này chủ yếu trên tinh thần tự nguyện. Các nhà đầu tư dự án thành phần không hợp tác trong việc đóng góp kinh phí để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng chính, cũng như không thống nhất phương án tính toán tỷ lệ các nhà đầu tư thành phần phải đóng góp vào hạ tầng kỹ thuật chính do Công ty Phú Nhuận đưa ra. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư thành phần có năng lực tài chính không đồng đều nên việc thực hiện hợp đồng góp vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính không đồng bộ, kịp thời theo tiến độ dự án.
• + Mặc dù được giao đất từ năm 2001 nhưng đến nay mới chỉ bồi thường đựợc 21,741ha/44,4460ha, chiếm tỷ lệ khoảng 48,92%, còn lại 22,705ha chưa bồi thường được do phương án bồi thường xây dựng căn cứ vào Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ đến nay không còn phù hợp với tình hình thực tế nên các hộ dân chưa đồng ý với giá bồi thường và chưa bàn giao mặt bằng để nhà đầu tư tiếp tục thực hiện dự án.
• + Mặt khác, phương án bồi thường, hỗ trợ, thiệt hại và tái định cư của dự án hạ tầng chính không còn giá trị pháp lý do Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Quyết định số 5995/QĐ-UBND ngày 09/12/2014 thu hồi, hủy bỏ Quyết định số 7446/QĐ-UB ngày 12/11/2001 nên không thể tiếp tục thực hiện công tác bồi thường dựa theo Phương án đã được phê duyệt này.
• + Việc bồi thường kéo dài dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện rất gay gắt của người dân, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân có đất tại dự án và ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự tại khu vực.

3. Về các dự án thành phần:

3.1. Thông tin về các dự án thành phần:

• Ngày 18/01/2001, Ủy ban nhân dân Thành phố có Công văn số 120/VP-ĐT về việc triển khai dự án khu dân cư 154ha Bình Trưng Đông, quận 2. Theo đó, Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận đề nghị của Ủy ban nhân dân quận 2 tại Tờ trình số 06/TT-UB ngày 08/01/2001 về 14 nhà đầu tư tham gia dự án thành phần gồm: 
• (1) Công ty may thêu Trường Thịnh, 
• (2) Công ty Doxaco; 
• (3) Công ty Phát triển và dịch vụ nhà quận 1, 
• (4) Công ty Kinh doanh nhà quận 1, 
• (5) Công ty Eden, 
• (6) Công ty Vạn Phát Hưng, 
• (7) Công ty Fideco, 
• (8) Công ty công trình công cộng quận 1, 
• (9) Công ty Thái Sơn, 
• (10) Công ty Xây dựng và kinh doanh nhà Phú Nhuận, 
• (11) Công ty Hải Duy, 
• (12) Công ty Xây dựng số 14, 
• (13) Công ty Quản lý nhà quận 1, 
• (14) Công ty Bách Giang.
• Ngày 20/11/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có công văn số 10056/STNMT-TTr về kết quả kiểm tra toàn bộ dự án 154ha phường Bình Trưng Đông - Cát Lái, Quận 2 trình Ủy ban nhân dân Thành phố; trong đó nội dung báo cáo về các dự án thành phần có sự khác biệt về số lượng và danh sách các nhà đầu tư thành phần. Nội dung báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường được chia thành 02 nhóm như sau:

• Nhóm đã được Ủy ban nhân dân thành phố giao đất gồm các nhà đầu tư và dự án như sau: 
• (1) Công ty Phú Nhuận - Tiểu khu A; 
• (2) Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng Giao thông Hoằng Gia;
• (3) Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Kinh doanh nhà Bến Thành - Tiểu khu A, Tiểu khu B; 
• (4) Công ty Cổ phần Eden; 
• (5) Công ty Công trình Công cộng Quận 1và Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Tân Tạo.
• Nhóm chưa có quyết định giao đất gồm các nhà đầu tư và dự án như sau: 
• (1) Công ty Phú Nhuận - Tiểu khu B; 
• (2) Công ty TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Trường Thịnh; 
• (2) Dự án do Công ty Phát triển và Dịch vụ Quận 1 chuyển giao cho Tổng Công ty Bến Thành TNHH MTV - Lô 3 Tiểu khu B, Lô 3 Tiểu khu C, Lô 3 Tiểu khu D; 
• (4) Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Kinh doanh nhà Bến Thành (CORESCO) - Tiểu khu C; 
• (5) Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng;
• (6) Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh (FIDECO); 
• (7) Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Thái Sơn;
• (8) Công ty cổ phần Hải Duy; 
• (9) Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng số 14; 
• (10)Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận 1- Khu nhà ở Tiểu khu 14A, 14C;
• (11) Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Bách Giang; 
• (12) Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và Khu công nghiệp Đồng Tháp (HIDECO); 
• (13) Công ty TNHH Miền Đất Hoàng Thịnh Phát; (14) Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố.

3.2. Về tình hình triển khai thực hiện các dự án thành phần:

• Căn cứ các nội dung báo cáo tại Công văn số 10056/STNMT-TTr ngày 20/11/2019; Công văn số 3288/STNMT-TTr ngày 29/04/2022 của Sở Tài Nguyên và Môi trường, Tờ trình số 106/TTr-UBND-KTHTĐT ngày 12/11/2025 của Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng, thông tin triển khai thực hiện các dự án thành phần như sau:
• Nhóm đã được Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất: Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành 06 Quyết định giao đất cho 05 nhà đầu tư thành phần để xây dựng khu nhà ở. Trong 05 dự án thành phần được giao đất, 03/05 nhà đầu tư dự án đến nay chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Nhóm chưa được Ủy ban nhân dân Thành phố giao đất: trong 12 dự án thành phần chưa được giao đất, 02/12 dự án đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, 10/12 dự án còn lại đã bồi thường được trên 70% diện tích dự án.
• Các dự án thành phần mặc dù chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục đất đai theo quy định (chưa hoàn tất công tác bồi thường, hoặc đã bồi thường xong nhưng chưa được giao đất, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính... theo quy định của pháp luật) nhưng thực tế theo báo cáo của các đơn vị thì hiện nay đã có 09 nhà đầu tư chuyển nhượng, góp vốn với người dân, cụ thể như dự án tiểu khu B của Công ty Phú Nhuận, Công ty FIDECO... , đặc biệt dự án của Công ty Trường Thịnh đã cho người dân xây dựng nhà ở.
• Về thanh lý hợp đồng góp vốn: Công ty Phú Nhuận báo cáo đã thanh lý hợp đồng góp vốn với 11/13 các Nhà đầu tư thành phần. (Chi tiết tiến độ triển khai thực hiện của từng dự án thành phần nêu tại Tờ trình số 106/TTr-UBND-KTHTĐT ngày 12/11/2025 của Ủy ban nhân dân phường Bình Trưng)

3.3. Về khó khăn vướng mắc của các dự án thành phần:

Căn cứ các nội dung báo cáo tại công văn số 10056/STNMT-TTr ngày 20/11/2019 và công văn số 3288/STNMT-TTr ngày 29/04/2022 của Sở Tài Nguyên và Môi trường, các khó khăn vướng mắc của dự án thành phần như sau:

• Quyết định 7446/QĐ-UBND không ghi rõ diện tích đất công cộng, diện tích đất ở, do đó không có cơ sở để tính tiền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điểm 1 Mục V Phần A Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 (Công văn số 3608/CT-NV ngày 03/4/2003 của Cục Thuế Thành phố), do đó tiền sử dụng đất của Công ty Phú Nhuận chỉ được tạm tính theo Quyết định 2414/KTST-QH ngày 21/02/1998 của Kiến trúc sư trưởng Thành phố, tiền sử dụng đất của các nhà đầu tư thành phần khác tạm tính căn cứ vào Quyết định giao đất từng nhà đầu tư, sau đó tiền sử dụng đất sẽ truy thu, truy hoàn theo diện tích đất ở do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư thành phần.
• Một số dự án thành phần cơ bản đã hoàn tất đầu tư xây dựng, có thể kết nối được hạ tầng xung quanh nhưng chưa được giao đất do dự án hạ tầng kỹ thuật chính chưa hoàn tất.
• Dự án hạ tầng kỹ thuật chính đến nay chưa được thực hiện, một số dự án thành phần tuy được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giao đất nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đóng góp vào hạ tầng kỹ thuật chính, là dự án nhà ở nhưng nhà đầu tư chưa đầu tư xây dựng nhà đã thực hiện các thủ tục chuyển nhượng là chưa đúng quy định tại điểm b, điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
• Việc chuyển nhượng, góp vốn và xây dựng nhà ở này có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai và trật tự xây dựng, thực tế đã xảy ra tình trạng khiếu nại đông người, gay gắt từ phía các hộ dân nhận chuyển nhượng, góp vốn đề nghị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu vực dự án nêu trên.