4.2.2.1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

4.2.2.1. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

VBQPPL:

- BLDS (các điều 356, 357, 359, 360, 361; các điều từ Điều 410 đến Điều 428)

Công việc chính và kỹ năng thực hiện:

· Những vấn đề chung:

- Do các quyền và nghĩa vụ của các bên thể hiện trong hợp đồng nên văn bản hợp đồng và những văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng là những tài liệu làm căn cứ giải quyết.

· Xác định vi phạm:

- Căn cứ vào nội dung của hợp đồng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên phải thực hiện;

- Thu thập chứng cứ để xác định rõ các bên đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ của hợp đồng như thế nào, đối chiếu với nội dung đã thỏa thuận và quy định của pháp luật để xác định có vi phạm nghĩa vụ hay không;

- Nếu có người vi phạm nghĩa vụ thì buộc thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại (nếu có).

· Xử lý vi phạm:

- Yêu cầu hủy bỏ hợp đồng: Căn cứ vào các quy định từ Điều 423 đến Điều 427 BLDS .

- Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng:

Khi hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện đúng những quyền, nghĩa vụ của hợp đồng, bên bán nhà phải giao nhà, bên mua nhà phải trả tiền.

+ Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

Ø Đối với trường hợp mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 thì theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 tiền phải trả phải tính theo thời giá (trả đủ theo tỷ lệ % tiền chưa trả theo giá nhà ở thời điểm trả tiền - cũng là thời điểm xét xử sơ thẩm);

Ø Theo quy định tại khoản 2 Điều 313 BLDS 1995, trường hợp người có nghĩa vụ chậm trả tiền, thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;

Ø Theo quy định tại khoản 2 Điều 305 BLDS 2005, trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác;

Ø Theo quy định của Điều 357 BLDS 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015.

Lưu ý: Không nhầm lẫn giữa hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã được hoàn thành (đã thực hiện xong) hay việc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (sang tên trước bạ). Việc đăng ký trước bạ là một hành vi thực hiện hợp đồng chứ không phải hành vi giao kết hợp đồng, không phải là căn cứ để công nhận hay hủy hợp đồng (chỉ riêng việc mua bán nhà ở trước ngày 01/7/1991 thì thủ tục chuyển quyền sở hữu đã được hoàn tất là điều kiện để công nhận hợp đồng).

+ Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng mua bán nhà:

• Ø Theo quy định tại Điều 419 BLDS 2015, người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.
• Ø Điều 360 BLDS 2015 quy định trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.