4.2.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

4.2.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

· Về áp dụng pháp luật:

• - Trường hợp áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014 để xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu thì áp dụng: từ Điều 122 đến Điều 130, Điều 132, Điều 407 và Điều 408 BLDS 2015; Điều 118, 119, 121 và 122 Luật Nhà ở. Trường hợp áp dụng pháp luật khác (BLDS 1995, BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Pháp lệnh về hợp đồng dân sự 1991, Pháp lệnh Nhà ở 1991) thì dẫn chiếu những điều tương ứng về quy định hợp đồng vô hiệu để giải quyết;
• - Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước 01/7/1991, có nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của BLDS thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần (khoản 5 Điều 5 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10).

· Về kỹ năng:

• - Thẩm phán xác định hợp đồng mua bán nhà là vô hiệu khi vi phạm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 117 BLDS .
• + Theo quy định tại khoản 2 Điều 117 BLDS , Điều 121 và khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền (theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng); nếu vi phạm, hợp đồng mua bán nhà ở sẽ vô hiệu, trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (Điều 129 BLDS ).
• + Vô hiệu do hợp đồng mua bán nhà ở giả tạo quy định tại Điều 124 BLDS là trường hợp thật sự không có hợp đồng mua bán nhà hoặc có nhưng nội dung ghi chép trong văn bản hợp đồng không phản ảnh đúng ý chí của các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đã thỏa thuận, mục đích là để che giấu hợp đồng khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

· Lưu ý: Trường hợp giả tạo nhằm che giấu hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo bị vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó theo quy định của pháp luật cũng bị vô hiệu.

• - Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được quy định tại Điều 408 BLDS cần phân biệt với trường hợp huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng quy định tại Điều 426 BLDS ;
• - Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu từng phần quy định tại Điều 130 BLDS là trường hợp một phần nội dung của hợp đồng vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của hợp đồng. Việc xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu một phần khi có đủ các điều kiện sau đây:
• + Ngôi nhà (đối tượng của hợp đồng) là tài sản có thể phân chia được;
• + Phần không vô hiệu có đầy đủ những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
• - Bảo vệ người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS thuộc một trong các trường hợp sau đây:
• + Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một hợp đồng mua bán nhà khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện hợp đồng thì hợp đồng đó không bị vô hiệu;
• +  Trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa;
• + Lưu ý: Người thứ ba ngay tình là khi giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà người đó không biết và không thể biết về việc bên bán nhà không có quyền bán ngôi nhà đó.